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El libro "El cambio de solar por edificación futura" de Mª Eugenia Serrano Chamorro (cuya tesis doctoral llevó el mismo título en 1996 y ha tenido varias ediciones, siendo la 4ª de 2010 la más reciente encontrada) es una obra fundamental en el ámbito del Derecho Civil, que analiza en profundidad una figura contractual de gran relevancia en el sector inmobiliario: la permuta de solar por obra futura.
En esencia, este contrato implica que el dueño de un terreno o solar (o de una edificación a demoler) se obliga a transmitir la propiedad de dicho solar a otra persona (el promotor o constructor), y a cambio, el adquirente del solar se compromete a entregar al cedente la propiedad de una o varias unidades de la edificación futura que se construirá sobre ese mismo solar (pisos, locales, garajes, trasteros, etc.).
El libro aborda la figura desde diversas perspectivas:
Configuración jurídica del contrato: La autora se decanta por considerar la cesión de solar a cambio de obra futura como un verdadero contrato, y más concretamente, como una permuta de cosa presente (el solar) por cosa futura (la edificación o sus unidades). Esto lo diferencia de otras figuras jurídicas con las que podría confundirse y sienta las bases para su régimen jurídico.
Elementos y requisitos del contrato: Se analizan los elementos esenciales del contrato (consentimiento, objeto, causa) y los requisitos específicos que deben cumplir las partes y el objeto de la permuta. Se profundiza en la determinación de la obra a realizar, los plazos de entrega y las características de las unidades a entregar.
Problemática práctica y riesgos: La obra destaca los numerosos problemas que pueden surgir en la vida práctica de este tipo de contratos, dada la complejidad y la duración de los proyectos de construcción. Algunos de los problemas que se suelen analizar son:
Financiación: Obtención de préstamos hipotecarios para la edificación.
Régimen de propiedad horizontal: La constitución del régimen de propiedad horizontal sobre el edificio futuro.
Defectos de construcción: Responsabilidades por vicios o defectos en la ed edificación entregada.
Cumplimiento y resolución del contrato: Incumplimientos por parte del promotor (retrasos en la entrega, no construcción, etc.) y las vías de resolución contractual disponibles para el cedente del solar.
Garantías para el cedente: La importancia de establecer mecanismos de garantía sólidos para el dueño del solar, que se encuentra en una posición de vulnerabilidad al transmitir su propiedad antes de recibir la contraprestación.
Evolución jurisprudencial y normativa: El libro, especialmente en sus ediciones posteriores, incorpora la relevante jurisprudencia sobre la materia (incluyendo sentencias clave que han anulado o modificado aspectos registrales) y los cambios legislativos que han afectado a esta figura, reflejando la adaptación del derecho a las necesidades del mercado inmobiliario. La autora considera la relevancia de este contrato, especialmente en épocas de crisis o transformación del sector de la construcción.
En síntesis, la obra de Mª Eugenia Serrano Chamorro es una referencia indispensable para juristas, promotores, constructores y propietarios, al desglosar el complejo marco legal y las implicaciones prácticas del contrato de permuta de solar por edificación futura, poniendo el foco en la necesidad de proteger los intereses de todas las partes, en especial la del cedente del solar. |
