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El libro "La Construcción en Finca Ajena, Estudios del Derecho de Superficie y de los Derechos de Sobreelevación y de Subedificación" aborda una serie de figuras jurídicas complejas dentro del Derecho Civil y de los Derechos Reales, que permiten la existencia de una construcción o edificación sobre un terreno cuya propiedad pertenece a otra persona. Aunque no se menciona un único autor en la solicitud, es una temática recurrente en estudios de Derecho Inmobiliario, y una obra destacada sobre el tema es la de Alonso Pérez, publicada por el Centro de Estudios Registrales.
La obra se centra en cómo el principio general de accesión inmobiliaria (que establece que lo edificado o plantado en un terreno pertenece al dueño del suelo) puede ser desvirtuado o modificado a través de estos derechos, permitiendo una separación de la propiedad del suelo y de la edificación.
Los ejes principales de los estudios sobre este tema suelen ser:
El Derecho de Superficie:
Concepto y Naturaleza Jurídica: Se define como un derecho real limitado que confiere a su titular (superficiario) la facultad de construir o mantener una edificación sobre un suelo ajeno, adquiriendo la propiedad de lo edificado. Es una excepción fundamental al principio de accesión.
Modalidades: Se distingue entre el derecho de superficie urbano (para edificaciones) y rústico (para plantaciones), aunque el primero es el más común.
Constitución y Extinción: Se analizan los requisitos para su válida constitución (generalmente, mediante escritura pública e inscripción registral) y las causas de su extinción (cumplimiento del plazo, renuncia, etc.), y las consecuencias de la extinción (reversión de la edificación al propietario del suelo).
Contenido: Los derechos y obligaciones tanto del superficiario (derecho a edificar, a disponer de la edificación, deber de edificar en plazo) como del propietario del suelo (recibir un canon, no interferir en la construcción).
Distinción con otras figuras: Se diferencia de la accesión invertida, el arrendamiento, o la propiedad horizontal.
Los Derechos de Sobreelevación (o Vuelo) y de Subedificación (o Subsuelo):
Concepto y Caracterización: Son derechos que otorgan a su titular la facultad de construir nuevas plantas sobre un edificio ya existente (sobreelevación) o bajo su superficie (subedificación), adquiriendo la propiedad de lo que se construya.
Naturaleza y Objeto: Se discute si son derechos reales autónomos o facultades que forman parte de la propiedad horizontal. Su objeto es el espacio susceptible de ser edificado.
Constitución y Registro: Se examina cómo se constituyen estos derechos, a menudo ligados a la propiedad horizontal o a la segregación de fincas, y su necesaria inscripción en el Registro de la Propiedad para su oponibilidad.
Implaciones en la Propiedad Horizontal: Suelen tener una gran relevancia en el régimen de propiedad horizontal, ya que la constitución de estos derechos implica una modificación del título constitutivo y de las cuotas de participación.
Régimen Jurídico y Aplicación Práctica:
Análisis Comparativo: Se suelen comparar estos derechos con figuras similares en otros ordenamientos jurídicos.
Cuestiones Registrales e Hipotecarias: La importancia del Registro de la Propiedad para la seguridad jurídica de estas figuras y los requisitos para su inscripción.
Fiscalidad: Las implicaciones tributarias de la constitución, transmisión y extinción de estos derechos.
Jurisprudencia: El estudio de casos y sentencias relevantes que han ayudado a perfilar la interpretación y aplicación de estos derechos.
En síntesis, este tipo de obras ofrece una visión detallada de cómo el ordenamiento jurídico permite y regula la disociación entre la propiedad del suelo y la propiedad de lo edificado, a través de figuras como el derecho de superficie, la sobreelevación y la subedificación, que son esenciales para el desarrollo urbanístico y la flexibilidad en la gestión del suelo. |
