El libro "El Tercer Adquirente de Bienes Hipotecados" de Carmen Arija Soutullo aborda una figura de gran complejidad y relevancia en el derecho hipotecario y registral español: la situación jurídica de aquel que adquiere un bien inmueble que ya se encuentra gravado con una hipoteca. La autora desentraña los derechos, las obligaciones y, fundamentalmente, la protección de este "tercer adquirente" frente a la ejecución de la hipoteca. La obra se estructura en torno a los siguientes puntos clave: Concepto y Relevancia del Tercer Adquirente: Arija Soutullo define al tercer adquirente como aquella persona que, no siendo el deudor hipotecario original ni el acreedor, adquiere la propiedad de un bien inmueble que ya está hipotecado. La relevancia de su estudio radica en la necesidad de equilibrar los intereses del acreedor hipotecario (que tiene un derecho real de garantía) con los del adquirente que, de buena fe, compra un bien sin estar necesariamente al tanto de todas las implicaciones de la carga hipotecaria, o estando al tanto, busca proteger su adquisición. Principios Registrales y Publicidad de la Hipoteca: Un pilar fundamental del análisis es la función del Registro de la Propiedad. La autora explica cómo la inscripción de la hipoteca en el Registro otorga publicidad a la carga, lo que es crucial para determinar la buena o mala fe del tercer adquirente. La inscripción confiere oponibilidad erga omnes (frente a todos) a la hipoteca, y por tanto, el tercer adquirente que compra un bien hipotecado lo hace asumiendo, en principio, el riesgo de su ejecución. La Figura del "Tercero Hipotecario" (Artículo 34 LH): La obra profundiza en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, conocido como el principio de fe pública registral. Este artículo protege al adquirente que inscribe su derecho de buena fe y a título oneroso de vicios que no consten en el Registro. Aunque el tercer adquirente de un bien hipotecado no es un "tercero hipotecario" en el sentido estricto que purga la carga, la autora analiza cómo este principio influye en la protección de su adquisición y la información que el Registro le proporciona. Efectos de la Ejecución Hipotecaria sobre el Tercer Adquirente: El núcleo del libro radica en explorar qué sucede cuando el acreedor hipotecario decide ejecutar la hipoteca. Arija Soutullo detalla cómo la hipoteca "persigue" al bien, independientemente de quién sea su propietario en ese momento. Se analizan las opciones y derechos del tercer adquirente ante la ejecución: Pago de la deuda: La posibilidad de que el tercer adquirente pague la deuda hipotecaria para evitar la ejecución y liberar el bien. Purga de la hipoteca: Los mecanismos por los cuales, en ciertos contextos, la hipoteca podría extinguirse o no afectar al tercer adquirente. Comparecencia en el procedimiento de ejecución: Los derechos del tercer adquirente a ser notificado y a intervenir en el proceso de ejecución hipotecaria. Acciones de Protección del Tercer Adquirente: La autora examina las vías legales disponibles para el tercer adquirente, como la posibilidad de subrogarse en la posición del deudor, las acciones de saneamiento contra el vendedor del inmueble o las posibles reclamaciones por vicios ocultos de la carga. Análisis Jurisprudencial y Doctrinal: El libro no solo expone la normativa, sino que también incorpora un estudio riguroso de la jurisprudencia de los tribunales españoles y las distintas posiciones doctrinales que han interpretado esta compleja figura, aportando claridad sobre casos prácticos. En síntesis, "El Tercer Adquirente de Bienes Hipotecados" es una obra esencial para comprender las complejidades de la garantía hipotecaria cuando el bien objeto de la misma cambia de manos. Proporciona una guía detallada sobre la protección del adquirente frente a la acción del acreedor hipotecario, siendo de gran valor para abogados, registradores y cualquier profesional o estudiante del derecho civil y registral.